證監(jiān)會與發(fā)改委近日聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點正式起步。
根據(jù)《通知》要求，證監(jiān)會與發(fā)改委將加強(qiáng)合作，按照市場化、法治化原則，充分依托資本市場，積極支持符合國家政策導(dǎo)向的重點區(qū)域、重點行業(yè)的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施項目開展REITs試點。證監(jiān)會已同步就《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引》公開征求意見。
“中國經(jīng)濟(jì)目前處于下行周期和疫情影響疊加的困難時期，政府必須進(jìn)行逆周期調(diào)整，實現(xiàn)‘六穩(wěn)’。根據(jù)中國實際情況，新基建仍然是較有效的方法。但基建必須有大量資金投入，僅通過貨幣政策調(diào)整和加大財政支出，恐不能完全覆蓋，同時還需防范政府債務(wù)負(fù)擔(dān)過重、資金利用效率低下、貨幣政策空間有限、‘大水漫灌’造成脫實向虛等不良后果，所以推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點很有必要、恰逢其時。”中國證券投資基金業(yè)協(xié)會資產(chǎn)證券化專業(yè)委員會顧問、公募REITs工作小組組長，德邦基金總經(jīng)理陳星德獨家接受《證券日報》記者采訪時表示。
陳星德從四個方面進(jìn)一步分析，基礎(chǔ)設(shè)施REITs首先是有助于緩解基礎(chǔ)設(shè)施投資壓力。近年來，各級政府在基礎(chǔ)設(shè)施投資的壓力很大，包括PPP項目在內(nèi)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在投資規(guī)模大、退出渠道單一、回收期長等問題，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)化為小額、流動性強(qiáng)的交易性資產(chǎn)，使得項目成熟后快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實體經(jīng)濟(jì)杠桿率，尤其是地方政府的負(fù)債率，提高財政或企業(yè)的持續(xù)投資能力。
二是對于推動資本市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有重要意義。REITs產(chǎn)品是以不動產(chǎn)資產(chǎn)收益為派息來源的永續(xù)、權(quán)益性投資工具，大力發(fā)展公募REITs產(chǎn)品有利于引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)轉(zhuǎn)為投資，有效降低存量不動產(chǎn)的杠桿負(fù)債率，降低影子銀行風(fēng)險，解決期限錯配和高杠桿等突出問題。
三是對實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生有效支持?；A(chǔ)設(shè)施等持有型物業(yè)是實體經(jīng)濟(jì)的組成部分。REITs可作為連接資本市場和實體經(jīng)濟(jì)的橋梁，將社會長期資本與持有型物業(yè)的長期投資進(jìn)行對接，真正提升資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)的效率。
四是為中國投資者提供新投資產(chǎn)品。通過公募REITs向公開資本市場提供風(fēng)險低、流動性強(qiáng)、穩(wěn)定回報的集合投資產(chǎn)品，亦有助于提高金融產(chǎn)品的供給質(zhì)量，為各類長期資金提供期限相配的投資工具，提高資本市場效率，讓投資者更好地共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。
《通知》明確，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點項目要聚焦重點區(qū)域、聚焦重點行業(yè)、聚焦優(yōu)質(zhì)項目以及加強(qiáng)融資用途管理。
對此，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部副部長劉向東在接受《證券日報》記者采訪時預(yù)測，“基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點將會聚焦具有現(xiàn)金流和投資回報較好的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，是一種對基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的創(chuàng)新，重點支持國家重大戰(zhàn)略實施，特別是解決有發(fā)展前景的新基建、補短板等領(lǐng)域的項目，以獲得社會資金的青睞?！?/p>
此外，對于投資者比較關(guān)心的問題之一，“啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點將給資本市場帶來哪些變化？”，陳星德表示，有統(tǒng)計顯示，中國基礎(chǔ)設(shè)施存量規(guī)模超過100萬億元，若僅將1%進(jìn)行證券化，即可撐起一個萬億元規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。如果今后將商業(yè)地產(chǎn)、住宅等其他類不動產(chǎn)納入公募REITs，規(guī)模還會成倍數(shù)增長。專家學(xué)者測算的方式和口徑雖不同，但總體認(rèn)為中國公募RETIs市場進(jìn)入成熟階段后，規(guī)模將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國等成熟市場，具有更廣闊的發(fā)展空間。可以說，公募REITs未來將可能再造一個基金行業(yè)，再造一個新的細(xì)分資本市場。
家住上海市的王先生已準(zhǔn)備購買相關(guān)產(chǎn)品，他告訴《證券日報》記者，“今年受大環(huán)境影響，普通投資者能購買的‘穩(wěn)健型’投資產(chǎn)品有限，而公募基金有專業(yè)的基金經(jīng)理打理，相對而言風(fēng)險收益比更穩(wěn)定。此外，我對中國的基建市場很有信心，希望能從中獲益，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs是很好的參與方式”。
